Mitoyenneté, 544 et 1382, quelle importance ?

Mitoyenneté, dégâts ou troubles pour vos voisins directs.

Si vous effectuez ou faites effectuer des travaux à votre bien, ceux-ci peuvent induire des dégâts ou des troubles pour vos voisins directs. Cette situation est fréquente pour les bâtiments 2 ou 3 façades. Elle n’est pas d’office à exclure pour les bâtiments 4 façades.

En effet de tels travaux produisent fréquemment des dégâts chez les voisins parfois par leur simple fait (il n’est pas possible de démonter une chape ou un revêtement mural sans faire un minimum vibrer le support et donc la structure complète), parfois parce que les intervenants (entrepreneur, architecte, ingénieur…) ont commis une faute.

Le trouble anormal de voisinage

Le trouble anormal de voisinage, par exemple des dégâts à votre bien par le fait de travaux chez vos voisins, rentre dans le champ d’application de l’article 544 du Code civil. Ainsi, si des fissures se marquent, des enduits se détachent, de l’humidité apparaît… il est aisément compréhensible qu’il s’agisse d’un trouble anormal de voisinage qui doit être indemnisé. Cette indemnisation sera due par le commanditaire des travaux, appelé également le maître de l’ouvrage. Pour ce dernier, la seule manière de se décharger de sa responsabilité sera de prouver que le dégât ou le désordre était présent avant qu’il ne fasse réaliser ces travaux. Il fera donc réaliser préalablement aux travaux, un état des lieux des biens voisins pour figer de commun accord la situation.

La faute professionnelle

Il arrive également que l’entreprise ou que les concepteurs commettent une faute lors de la conception ou de l’exécution des travaux. Il devra alors en assumer les conséquences et réparer le dommage créé. Ce mécanisme entre sous le joug de l’article 1382 du Code Civil.

Dans la pratique

Si un dégât venait à survenir chez un voisin lors de travaux, une fois les parties autour de la table, l’état des lieux réalisé avant travaux permettra de contrôler si ce désordre était présent ou non avant travaux. Si ce n’était pas le cas, il faudra vérifier si les intervenants ont commis une faute qu’ils devront indemniser. Dans le cas contraire, ce sera au commanditaire des travaux ou à son assurance Tous Risques Chantier (appelée fréquemment TRC) de payer les réparations.

Pour les appartements en copropriété

Dans le cas de copropriétés, référez-vous également à votre règlement de copropriété. Celui-ci définit les règles du « jeu » entre les différents copropriétaires. Ces règles définissent généralement la manière dont les travaux doivent être entrepris. Certains de ces règlements peuvent prévoir l’imposition de réalisation d’un état des lieux chez les voisins directs ou chez tous les copropriétaires. Comme expliqué ci-dessus, ne négligez en aucun cas cette « formalité ».