Comprendre Le viager

Il permet de rester dans son habitation tout en touchant une rente mensuelle indexée.

Marché de niche, environ 200 transactions par an en Wallonie, le viager a pourtant ses adeptes. Car il s’agit d’une des solutions pour conserver un certain train de vie. Il permet de rester dans son habitation tout en touchant une rente mensuelle indexée.

Il est loin le temps où le viager était seulement vu comme une spéculation sur le décès d’une personne. Il s’agit désormais d’un contrat gagnant-gagnant. Explications.

La motivation des vendeurs

Le viager permet au vendeur de maintenir son train de vie. Il est vu comme un complément de pension régulier et crédible. Les rentes sont généralement indexées (ce qui doit être précisé dans le contrat), il n’y a donc pas de mauvaises surprises. Et comme les rentes viagères sont considérées comme le résultat d’une vente immobilière, elles ne sont donc pas taxées à conditions qu’elles soient versées par un particulier. Le viager est clairement à envisager comme une seconde pension. La pension légale étant trop faible.
Outre l’aspect économique, deux facteurs sociologiques expliquent que le viager risque de gagner en puissance dans les années à venir. Premièrement, il y a l’allongement de la durée de la vie : les personnes vivent plus longtemps et ont le souci de se procurer un complément de retraite sur la durée. C’est la motivation première de la grande majorité des personnes désireuses de vendre en viager. Deuxièmement, il y a également moins de « responsabilité » face à la transmission de son patrimoine aux générations suivantes. Même si la plupart des vendeurs (environ 75%) n’ont pas d’enfants. Ces vendeurs souhaitent récupérer des liquidités de leur capital investi dans leur bien immeuble et profiter de revenus complémentaires.

Le profil des acheteurs

Quant au particulier qui achète un bien de cette façon, il désire investir sans nécessairement passer par la solution traditionnelle du prêt hypothécaire. Le profil des acheteurs ? Souvent des couples de plus de 40 ans qui souhaitent entrer en possession d’un bien pour leurs enfants ou réaliser un investissement pour leurs vieux jours. Et peu importe si la personne venderesse vit encore 50 ans. Car les contrats en viager s’établissent fréquemment sur une durée de 10, 15 ou 20 ans, pour éviter que l’acquéreur ne paye ad vitam aeternam. Il n’est plus donc plus question de pari sur la mort (souvenez-vous de l’histoire de Jeanne Calment). En contrepartie, la rentabilité est généralement meilleure qu’un achat classique, même si le vendeur en garde l’usufruit. Les solutions sont désormais multiples en matière de viager. On peut même prévoir une clause en cas de départ du vendeur en maison de retraite. La rente sera augmentée lors du départ. L’acquéreur pourra en contrepartie disposer du bien.  

Les termes du viager

- Le viager est issu du vieux français « temps de vie ». Il s’agit d’une vente simple avec compromis. La valeur de l’habitation n’est pas payée, elle est transformée en une rente périodique mensuelle généralement indexée.
- Le bouquet, c’est la somme payée par l’acheteur lors de la signature de l’acte (en moyenne 10% du prix, parfois 20% ou plus). Le bouquet n’est pas obligatoire. Dans les faits, il est très souvent d’application.
- Le viager occupé permet à la personne ou au couple (on parle de deux têtes) de continuer à occuper leur logement tout en percevant une rente. Autrement dit, les vendeurs continuent à bénéficier de l’usufruit. Le viager occupé est clairement la formule la plus courante, elle représente chez nous de 90 à 95% des contrats.
- Le viager libre. Il concerne ceux qui ne résident pas ou plus dans leur habitation et qui ne souhaitent plus avoir les contraintes d’une gestion locative. L’acquéreur peut alors occuper le bien ou le mettre en location. La rente est alors plus élevée. Dans les deux cas de figure, un viager prend fin au décès du ou des vendeurs.