Votre voisin peut-il construire sur votre mur ?

Comment cela se passe-t-il dans la pratique ?

Si cette question se pose, ce sera concernant un mur séparant votre bien de celui de votre voisin. Pour le reste, il n’est bien sûr pas question qu’il construise sur votre propriété. Par contre, la question de la propriété d’un mur de séparation entre deux propriétés est souvent plus complexe. Cette situation se présente surtout en ville ou en agglomération lorsque votre voisin souhaite construire ou agrandir son bien, ce qui nécessitera parfois une extension ou une rehausse d’un mur séparatif. Comment cela se passe-t-il dans la pratique ?

Mur séparatif ou mitoyen ? 

La première étape avant de répondre sera de déterminer à qui appartient ce mur. Un mur mitoyen est un mur dont chaque voisin est propriétaire de la moitié. Le Code civil prévoit ceci : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ». La question de la propriété du mur avant travaux devra donc être tranchée. Différents indices, comme la forme des couvre-murs, la position du mur en question ou l’époque de construction du mur et des biens attenants permettront de déterminer quel est ou quels sont les propriétaires de ce mur. À défaut, le recours à un géomètre sera utile.

Rehausse et urbanisme 

Les travaux que projette votre voisin seront sans doute soumis à un permis d’urbanisme. Les administrations communales et régionales vont se prononcer sur base du bon aménagement des lieux. Si le permis est délivré, il le sera sous réserve du droit des tiers avec des possibilités de recours par les voisins. Une fois que votre voisin aura obtenu son permis, le Code civil lui permet de rehausser ce mur, à ses frais, sous réserve de racheter une partie du mur, si vous en êtes l’unique propriétaire. Vous ne pourrez sur ces bases vous y opposer.
 
À côté de ces questions financières se poseront différentes questions en matière d’acoustique et d’isolation thermique qu’il vous faudra résoudre avec votre voisin et son architecte éventuellement : comment va être isolé ce mur ? Quels isolants utiliser pour atténuer les bruits aériens et les bruits d’impacts ? Où sera exactement positionné le nouveau mur par rapport à la mitoyenneté ? Comment vont être réalisés les nœuds constructifs pour éviter qu’ils ne deviennent des ponts thermiques ?
 
Dans tous les cas, si vous avez vent que votre voisin prépare un projet de ce type, discutez-en dès le départ afin d’éviter les mauvaises surprises en cours de chantier. Si le Code civil permet de rehausser un mur mitoyen, il ne prévoit pas que tout puisse être réalisé n’importe comment, sans se soucier des conséquences sur la propriété voisine. Dans cette matière plus que tout, privilégiez le dialogue.