Comment construire un mur vers votre voisin en toute tranquillité ?

Une question de terminologie

La question de la construction d’un mur mitoyen ou séparant deux terrains est vaste et continue à faire couler beaucoup d’encre. En effet, le Code civil traitant de la mitoyenneté date de Napoléon et depuis cette époque, les techniques de construction ont évolué. En constructions neuves et en rénovations, les règles seront quelque peu différentes. Attardons-nous aujourd’hui aux cas des constructions neuves.

Une question de terminologie

Un abus de langage veut qu’un mur entre deux propriétés soit communément appelé mur mitoyen. Or, pour être mitoyen, un mur doit avoir une utilité commune aux deux propriétaires. Un mur séparant deux jardins sera en effet généralement mitoyen sur ces deux premiers mètres environ en hauteur, s’il sépare une construction d’un jardin, il sera privatif ou séparatif sur la partie au-dessus de cette hauteur. La charge de l’entretien sera commune (partie basse) ou privative, à charge de son propriétaire (partie haute).

Priorité aux règles d’urbanisme

Avant d’ériger un nouveau mur, séparatif ou mitoyen, penchez-vous sur les règles en vigueur dans votre commune. Certaines de celles-ci imposent encore de réaliser ce mur en maçonneries pleines sur une épaisseur de 30 cm. Cette règle n’est pas contenue dans le Code civil. Elle émane généralement de législations locales.
Cette technique de construction sera toutefois difficile à mettre en œuvre aujourd’hui et gourmande en espace pour ensuite répondre aux contraintes de performances énergétiques et aux exigences acoustiques. Si cela vous concerne, renseignez-vous quant aux possibilités et aux délais de dérogations.

Ensuite, définissez le cadre légal de votre intervention

Cela peut sembler étonnant : la mise en œuvre technique d’un mur entre deux biens devrait toujours passer par une définition préalable juridique de son statut : mitoyen ou séparatif. Une fois ce statut défini, si le mur est mitoyen, une concertation avec le voisin s’impose. S’il est privatif, il doit être érigé sur votre fond tout en permettant à votre voisin de le modifier pour le rendre mitoyen tout en définissant les modalités d’interventions futures de manière à ce que les deux voisins bénéficient des mêmes droits. Par exemple, en prévoyant une fondation sur les deux terrains, le mur porteur sur votre terrain et un parement ou un bardage sur le terrain du voisin tout en ayant prévu les modalités et à qui incombera la charge des démontages de celui-ci si le voisin souhaite ériger un second bloc porteur sur son terrain par la suite.
Le mur tel que défini ci-dessus sera privatif (il n’a pas d’utilité commune) et devra pouvoir être adapté pour acquérir une utilité commune. Ces modalités d’intervention doivent également être transmises et opposables à un nouvel acquéreur si un des deux biens venait à être vendu.
Dans un contexte d’exigences de plus en plus contraignantes où le droit prend de plus en plus de place, la mise en œuvre de ce type de mur nécessite une bonne dose de réflexions préalables et des conseils avisés.